9.7 부동산 대책 총정리: 주택공급 확대방안

2025년 9월 7일 발표된 새 정부의 '주택공급 확대방안'을 완벽하게 정리했습니다. 핵심 내용으로 수도권 135만호 공급, LTV 규제 강화, LH 직접시행 확대, 도심 주택공급 등 정책 과 기대 효과를 한눈에 파악하세요.

 

2025년 9월 7일, 새 정부가 부동산 시장의 불안을 잠재우기 위해 「주택공급 확대방안」을 발표했습니다. 최근 몇 년간 서울과 수도권의 주택 착공 실적이 실수요에 크게 못 미치면서 주택 공급 부족 문제가 심화되었기 때문입니다. 이번 대책은 향후 5년간 총 135만호라는 압도적인 물량 공급을 목표로 하며, 공급 방식의 대대적인 개편과 함께 투기 수요를 억제하는 강력한 조치를 담고 있습니다.

 

✅ 새정부 9.7 부동산 대책, 왜 지금인가요?

최근 3년간 서울·수도권의 연평균 주택 착공 실적은 15.8만호에 불과했습니다. 이는 실수요를 충족시키기 위한 적정 수준인 연 25만호에 크게 못 미치는 수치입니다. 이로 인해 시장에서는 '집이 부족할 것'이라는 불안 심리가 확산되었고, 이는 가격 상승 압력으로 작용했습니다.

정부는 이런 수급 불균형을 해소하고 시장의 신뢰를 회복하기 위해 9.7 부동산 대책을 발표했습니다. 특히 기존의 복잡한 인허가 과정을 단순화하고, 공공 주도 개발을 통해 공급 속도를 획기적으로 높이려는 의지를 보였습니다.

✅ 핵심 한눈에 보기

항목	내용
공급 규모	수도권 연간 27만호, 5년간 총 135만호 착공
핵심 전략	LH 직접시행 확대, 도심재정비, 민간사업 여건 개선
수요 억제	LTV·전세대출 한도 축소, 거래질서 강화
실행 기반	특별법 제정, 규제 완화, 인허가 통합 등

 

✅ 공급 정책 3가지 핵심: 물량, 속도, 다양성

 

이번 대책의 가장 중요한 목표는 수도권에 5년간 총 135만호의 압도적인 주택을 공급하는 것입니다. 이 거대한 목표를 달성하기 위해 정부는 공공택지 개편, 도심 개발 강화, 민간 부문 활성화라는 세 가지 축을 중심으로 정책을 추진합니다.

1. 공공택지 전면 개편: 'LH 직접 시행'으로 공급 속도 올린다

과거 공공택지 개발은 LH가 택지를 조성한 후 민간에 매각하는 방식이었습니다. 이 경우 민간 사업자 선정 및 착공까지 시간이 오래 걸리는 단점이 있었습니다. 이번 대책은 이 방식을 근본적으로 바꿨습니다.

• LH 직접시행 확대: LH가 토지 보상부터 주택 건설까지 직접 시행하는 방식을 도입합니다. 이로써 공급 속도를 획기적으로 높이고, 개발 이익을 환수하여 공공성을 강화하는 효과를 기대할 수 있습니다. 이를 통해 6만호 이상의 공급 물량을 추가로 확보할 계획입니다.
• 비주택용지 용도 전환: 상업시설이나 자족시설 용도로 계획되었지만 미사용 상태인 공공택지를 주택 용지로 전환합니다. 이를 위해 '공공택지 재구조화' 제도를 도입하며, 1.5만호 이상의 추가 공급이 예상됩니다.
• 3기 신도시 공급 조기화: 보상 및 인허가 절차를 간소화하여 3기 신도시의 사업 기간을 최대 2년 이상 단축합니다. 이로써 4.6만호의 착공 물량을 추가로 확보할 계획입니다.

 

2. 도심·유휴지 공급 강화: 낡은 공간의 재탄생

신도시 개발만으로는 공급 부족 문제를 해결하기 위해 도심 내 유휴 공간을 적극적으로 활용하여 공급 다변화를 꾀합니다.

• 노후 공공임대 재건축(2.3만호): 30년 이상 노후된 공공임대 아파트를 고밀도로 재건축합니다. 중산층도 입주 가능한 '통합공공임대'를 도입하며, 강남, 노원, 강서 등 핵심 지역이 대상입니다. 2.3만호 공급을 목표로 합니다.
• 노후 공공청사·학교용지 복합개발(2.8만호 이상): 사용하지 않는 국유지, 공공청사, 그리고 유휴 학교 부지를 재개발해 주택과 생활 SOC를 복합 개발합니다. 이를 통해 2.8만호 이상의 주택을 공급할 예정입니다.
• 도심 유휴부지 활용(4천호): 성대야구장(도봉), 위례업무지(송파) 등 서울 도심 내 즉시 개발이 가능한 부지를 발굴하여 주택 공급에 나섭니다.

3. 민간 부문 여건 개선: 규제 완화와 신속 공급 모델

공공의 역할뿐만 아니라 민간의 참여를 유도하여 공급을 확대합니다.

• 규제 완화: 학교용지 기부채납 요건 완화, 환경영향평가 간소화 등 민간 사업의 걸림돌을 제거합니다.
• 다양한 공급 모델: 신축 매입임대, 공공지원 민간임대 등 임대 주택 공급을 확대합니다. 또한 모듈러 주택, 오피스텔 등을 활용한 비아파트 공급을 늘려 수요자 선택의 폭을 넓힐 계획입니다.

✅ 수요 억제 및 감독 강화: '투기와의 전쟁' 선포

공급 확대만으로는 시장 안정에 한계가 있다는 판단 아래, 정부는 투기 수요를 강력하게 억제하는 조치를 함께 내놓았습니다.

• LTV(주택담보대출비율) 대폭 강화: 규제 지역 내 무주택자 및 1주택자의 LTV를 기존 50%에서 40%로 축소합니다. 특히 주택 매매·임대사업자의 경우 LTV를 0%로 만들어 대출을 전면 차단했습니다. 이는 투기 목적의 '갭 투자'를 효과적으로 막기 위한 조치로 풀이됩니다.
• 전세대출 한도 축소: 1주택자의 경우 수도권 및 규제 지역 내 전세대출 한도를 2억 원으로 일원화하여 전세를 활용한 갭 투자를 막습니다.
• 거래 질서 확립: 부동산 시장 내 불법 행위를 근절하기 위해 국토부, 금융위, 경찰 등이 참여하는 조사·수사 조직을 신설합니다.

✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 이번 대책은 기존 공급 정책과 무엇이 다른가요?

• 가장 큰 차이점은 ‘인허가 기준’에서 ‘착공 기준’으로 전환했다는 점입니다. 기존에는 인허가만 받으면 공급 실적으로 집계되어 실제 주택이 시장에 나오기까지 시간이 오래 걸렸습니다. 하지만 이번 대책은 실제 공급으로 이어지는 착공 물량을 목표로 삼아 정책의 신뢰성을 높였습니다.

Q2. LH가 직접 시행하면 어떤 점이 좋나요?

• 민간 사업자에게 땅을 팔지 않고 LH가 직접 주택을 짓기 때문에 공급 시기가 안정적입니다. 또한, 개발로 발생하는 이익을 민간이 아닌 공공이 환수하여 재투자할 수 있어 서민 주거 안정에 기여할 수 있습니다.

Q3. 도심 내 주택 공급이 정말 가능한가요?

• 네, 가능합니다. 정부는 노후 공공청사, 학교용지, 철도 부지 등 기존의 법·제도만으로는 개발이 어려웠던 유휴 공간을 활용하기 위해 특별법 제정 등 제도적 개선을 추진할 예정입니다. 이를 통해 도심 내 공급을 극대화하려는 계획입니다.

✅ 마무리하며

이번 9.7 부동산 대책은 공급 확대를 통해 주택 시장의 근본적인 수급 불균형을 해소하려는 정부의 강력한 의지를 보여줍니다. 동시에 투기 수요를 억제하는 조치를 병행하여 시장의 안정성을 확보하려는 노력이 엿보입니다.

 

다만, 이 거대한 공급 계획이 차질 없이 진행되기 위해서는 지속적인 모니터링과 유연한 정책 대응이 필수적입니다. 또한, 건설 자재 가격 상승 등 예측 불가능한 변수들이 계획에 영향을 미칠 수 있어 이에 대한 대비책도 중요합니다. 

 

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